Жылжымайтын мүлік нарығы тоқыраудан шыға бастады
Жылжымайтын мүлік нарығының кешенді зерттеуі халықтың көңіл-күйінің кейбір аспектілерін ашып, сондай-ақ нарықтың кәсіби қатысушыларының пікірін жария етті, - деп хабарлайды Arbat.media.
2022-2023 жылдарда ұзақ мерзімді перспективада 2018 жылы басталған нарық өсіміндегі өтпелі кезең байқалады.
«Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығында қазіргі жағдай - қатаң және 2024 жылдың басында осындай болып қалуы мүмкін. Жағдайдың оң факторы – мөлшерлемені төмендету үрдісі. Бұл келесі жылы нарыққа оң әсерін тигізеді. Алайда тек мөлшерлемені төмендету жылжымайтын мүлік нарығындағы барлық проблемаларды шешпейді, мемлекет бұл жағдайда байыпты шаралар қабыл қабылдауы қажет. Десек те мұндай шаралар ел тұрғындарының сатып алу қабілетін арттыруға тиіс, бұл халық үшін баспана тапшылығымен қатар, Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығын дамытудың маңызды факторларының біріне айналмақ.
Зерттеу аясында нарықты сараптамалық бағалау мемлекеттік басқарудың жоғары буын менеджерлері (нарықты реттеу), құрылыс саласының өкілдері, жылжымайтын мүлік агенттіктері, жылжымайтын мүлік саласындағы хабарландыру агрегаторлары және екінші деңгейлі банктерден сұхбат алынды.
Сарапшылардың дені мемлекетті нарыққа қатысушыларға әсер етудің маңызы тұрғысынан бірінші орынға қояды, бұл оларды нарық үрдістерін көрсетуге емес, үкімет шешімдеріне көбірек байланыстыруға итермелейді.
Потенциалды үй сатып алушылардың пікірі олардың сатып алу қабілетіне байланысты. Қазақстанның 1047 тұрғыны арасында жүргізілген сауалнама (561 үй сатып алуды жоспарлап отыр және 486 сатып алды) тұрғын үйге сұраныстың жоғары екенін жанама түрде растайды.
Алайда айтарлықтай қатаң мөлшерлеме нарығы потенциалды ипотекалық қарыз алушылардың несие тәуекелінің нашарлауына ықпал етеді, бұл өз кезегінде нарықтың дамуына кедергі келтіріп, «қара тізімдер» пайда болуына себепші болады.
Тұрғын үй сатып алуды жоспарлап отырған респонденттердің сауалнамасы көрсеткендей, олардың 90%-ы тұрғын үй сатып алу қажетінің барын растайды. Ең көп бөлігі (33,9%) биыл үй сатып алуы оңтайлы шешім болатынын айтады.
Үй сатып алуға келетін болсақ, респонденттердің 75%-ы оны алуға ақшасы жетпейтінін айтады. Пәтер сатып алуды жоспарлағандардың 60%-дан сәл астамы ипотеканы жүгінетінін мойындайды. Аталмыш нәтиже бұрын айтылған ипотекалық операциялардың үлесіне қайшы келеді (2022 жылы 34–40%). Бұл болашақ нарық мөлшерлемесіне қатты тәуелділік үрдісін анықтауға және 2023 жылы жоғары инфляцияға байланысты таза құнның төмендеуін көрсетуге көмектесуі мүмкін.
Зерттеу деректері негізінде сарапшылар жылжымайтын мүлік нарығындағы ахуалды дамытудың мынадай сценарийлерін құрастырды. Біріншісіне сәйкес Үкімет жаңа жеңілдетілген ипотекалық бағдарламаны жарияламайды немесе ассортиментті нарық сұранысын жабуға жеткілікті деңгейге дейін кеңейтпейді.
Бұл жағдайда нарық күрделі жолмен жүреді деп күтілуде – нарықтағы екінші деңгейлі банктер бағдарламаларының үлесін ұлғайту жалғасады, ал халық жоғары мөлшерлеменің қысымын олардың қолайлы деңгейге дейін төмендетілмегенше сезінуді жалғастырады. Сценарийдің екінші нұсқасы бойынша үкімет кең нарық үшін жеңілдетілген несиелеудің жаңа бағдарламасын жариялайды деген болжам бар.
Бұл жағдайда нарық жеңілдетілген жолмен жүреді. Дегенмен мөлшерлемелер 2018 жылы «7-20-25» бағдарламасы іске қосылған кездегідей болады деп күтілмейді. Олар көтерілу жағына қарай қайта қаралады. Екі сценарийде де облыс орталықтарында тұрғын үйдің инвестициялық тартымдылығының өсуі күтілуде.
Тұрғын үйді және депозиттерді жалға беруден түсетін кірістілік тең болуы мүмкін, алайда ЕДБ-дегі мөлшерлеме тұрғын үйді амортизациялау факторының болмауы есебінен ұтады.
